Este es un post de Juanjo Bande, colaborador-invitado de Guesty
Como respuesta a la crisis global, Airbnb ha anunciado que quiere volver a sus orígenes y muchas personas estamos dándole vueltas a esta frase para entender lo que significa y en qué nos puede afectar.
El negocio de la vivienda turistica implica más 300 mil propiedades en España y mueve muchos millones de euros cada año. Más de 100 mil españoles utilizan este sistema para obtener rendimiento económico de sus propiedades. Para bien, o para mal, nos jugamos mucho en el futuro de las plataformas de alquiler online.
En el año 2010 el alquiler de temporada de viviendas particulares ya era habitual en España, pero funcionaba de otra manera. Casi todos los pagos se hacían en metálico la relación entre las personas era directa o telefónica. Es cierto que Homeaway y VRBO ya estaban presentes en el mercado pero la penetración era mucho más baja. Es decir el alquiler de temporada se parecía mucho al alquiler convencional. Era imprescindible hacer contratos en papel y firmarlos, entregar fianzas, devolver fianzas, visitar propiedades, en definitiva un lío. Era una actividad que tenía muy poco de comercio electrónico.
Por estas razones los plazos de alquiler eran largos, se solían alquilar quincenas o meses enteros. No merecía la pena hacer un contrato solo para dos noches. Este panorama es el que se transformó totalmente, eliminando la necesidad de hacer tratos off-line y desplazando todo a una plataforma de comercio electrónico con integración de marketing, contratación, pagos y reputación. Especialmente importante es el hecho de tener reputación de inquilinos. Cosa muy importante para el pequeño propietario que antes solo trabajaba con personas conocidas directamente.
Se ha dicho muchas veces que los alquileres que se hacían en las plataformas online estaban al margen de la ley en España, pero esto es un error, probablemente interesado, pero un error al fin y al cabo. Hay que recordar que el desconocimiento de la ley no exime de su cumplimiento. En España la figura del alquiler de temporada está recogida en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Es decir no es un fenómeno nuevo y el marco jurídico existe en España desde hace mucho tiempo. Cuando se aprobó esta ley en España los fundadores de Airbnb estaban en el instituto estudiando el equivalente a bachillerato, así que creo que podemos estar seguros de que no tuvieron nada que ver con el trámite de esta ley.
En los últimos años ha habido modificaciones de esta ley que han matizado esta realidad y desarrollado normativamente la realidad específica de las viviendas turísticas. Estas viviendas tienen un plazo de uso muy corto, de tres o cuatro días de media por alquiler. Estas modificaciones le han dado competencias a las autoridades autonómicas de turismo y esto ha generado otras normas que no coinciden entre todas las partes de España, pero hemos de recordar el antecedente jurídico que supone la ley de 1994.
En definitiva, nos hemos visto metidos en un mundo de alquiler turístico que se ha ido acelerando muy rápidamente. Para poder medir esa progresión he diseñado un software específico que analiza la actividad de las plataformas de alquiler online. Los datos que me proporciona este software indican que en el año 2019 el número de personas que se alojó en viviendas de este tipo superó por primera vez los 10 millones. Con un modelo de utilización mucho más parecido al uso hotelero que a los alquileres de temporada de los años 90.
Muchos pensábamos que esto era solo el principio y que faltaban pocos años para que el número de inquilinos alcanzará los 20 millones al año, pero 2020 no podía ser más distinto de las previsiones que teníamos.
En este marco vemos el anuncio de Airbnb de volver al origen y me pregunto ¿qué es lo que esto significa para España? Pues creo que volver a unas estancias mucho más parecidas al uso de vivienda de temporada que se hacía antes de 2010. Estancias más largas, grupos familiares y un modelo de turismo que encaja más en el llamado “turismo residencial”, con mucha menor importancia en este mercado de las ciudades grandes como Madrid o Barcelona y mucha más importancia los destinos pequeños y medianos como Mijas, Fuengirola, Vilagarcia de Arousa o incluso las aldeas rurales.
La gran amenaza que existe para este modelo es la retirada de la oferta, es decir, que los propietarios de las viviendas abandonen el mercado del alquiler turístico y se vayan alquiler convencional. La ley que rige los alquileres en España es asimétrica en derechos en cuanto a la duración del contrato. Cuando se realiza un alquiler de vivienda permanente el inquilino tiene el derecho a renovar anualmente su contrato hasta llegar a los cinco años si así lo desea, pero no está obligado a hacerlo. En conclusión los inquilinos sólo renuevan cuando las condiciones les resultan ventajosas y cuando el mercado del alquiler ha bajado abandonan la vivienda y buscan otra más barata, por lo tanto, el alquiler de vivienda no es muy atractivo para los propietarios.
Ante esta situación ¿Qué solución tienen los propietarios? pues nuevamente hemos de considerar la ley de 1994 y la figura del alquiler de temporada del que hablamos antes. Este alquiler cubre situaciones como, por ejemplo, el alquiler para estudiantes por la duración del curso o el alquiler para desplazamientos por trabajo de unos meses de duración. Esta modalidad de contrato no le da al inquilino el derecho de prorrogar su contrato hasta los cinco años y es una buena solución para los propietarios porque les permite mantener el control del propiedad.
Creo que en lo que queda de 2020 y la primera mitad de 2021 podemos ver que hay propietarios que abandonan el alquiler turístico para hacer alquileres de temporada de varios meses o incluso para estudiantes durante el curso completo, pero creo que esa oferta volverá a estar de nuevo en el mercado de alquiler turístico en el verano de 2021.
No se puede entender cómo funcionan las plataformas de alquiler online en España sin tener clara la figura del alquiler de temporada que es el origen del marco jurídico actual y una de las claves que explica el crecimiento de esta modalidad de alquiler. Esta es la realidad que les facilitó la entrada en España y es el punto de origen al que quieren retornar.
Juanjo Bande